En ese mismo orden, el artículo 25 de la Resolución No. 788-2022, que establece el Reglamento General de Registro de Títulos, prescribe que las mejoras a favor de tercero, sólo se anotarán por decisión del Tribunal o con permiso del dueño del inmueble, mediante un acto jurídico.
En la práctica, son muchos los hijos e hijas que con autorización verbal de papá o mamá, o de ambos, construyen encima de la casa de sus procreadores o en terreno de estos, pero rara vez, proceden a cumplir con las normativas legales que rigen el derecho registrado, para la seguridad jurídica de su inversión económica; y obviamente, el hijo o hija que construye dentro de un terreno o inmueble de sus progenitores, los dueños legalmente son los padres, y quienes heredan a los padres (artículo731 del Código Civil), son todos sus hijos.
El que tiene un supuesto derecho sobre una construcción que ha realizado dentro de un inmueble familiar que tiene su título, y no está en la capacidad de aportar las pruebas de su derecho, es lo mismo que no tener nada, y la suerte de su inversión va a depender de la buena fe o mala fe de los hermanos, que en la mayoría de los casos dicen que todo lo construido dentro del terreno de sus padres, pertenece a la herencia.
En la praxis también, el hijo que construye sobre la casa de sus padres, es con la intención de que su construcción también tenga su título (artículo 3 Ley 5038 Sobre Condominios). Pero obviamente, hay terrenos o viviendas de algunos padres, que lo que tienen es solamente un documento notarial (artículos 1317 y 1322 del Código Civil, 20 Ley 140-15), o un cintillo catastral, y el artículo 119 de la Resolución 788-2022, que establece el Reglamento General de Registro de Títulos, dispone que solamente se permite la constitución del régimen de condominio sobre inmueble registrado.
El que construye sobre la casa o en terreno de los padres, sin cumplir con la ley y las normativas legales que rigen la materia, está construyendo e invirtiendo para los hermanos, y posiblemente para los sobrinos cuando heredan en representación de su padre o madre (artículo 739 del Código Civil).
Por JOSÉ D. ALBUEZ CASTILLO
Abogado Notario.
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